Lönsamhet först – Sedan tillväxt

I augusti tog Stefan Johansson över ordförandeklubban i koncernens moderbolag Skeppsviken Bygg & Fastighet AB – första gången en extern kraft togs in i styrelsen.

–Det är väldigt nyttigt att få in en blick utifrån och det känns bra att vi har hittat någon med Stefans breda erfarenhet. Jag räknar med att han kommer att se till att vi fokuserar på rätt saker framöver, säger Martin Larsson som är mycket nöjd med sin rekrytering. 

Men vem är då Stefan?
– Jag började som revisor och blev sedan controller på NPL Bygg och Siab. Sedan hamnade jag på Bona, ett kemiföretag som jobbar med ytbehandlingsprodukter. Där blev jag den förste VD:n utanför familjekretsen och under min tid femfaldigades omsättningen medan vi gick från fyra till tjugoen länder med egna säljbolag. Jag tillbringade nästan lika mycket tid i luften som på marken och fick så småningom nog av kringflackandet. Därefter blev det strategisk affärsutveckling inom PEAB Industri, och fram till 2014 var jag VD för logistikföretaget M4-gruppen Därefter har jag ägnat min tid åt managementfrågor som konsult och styrelseproffs, berättar Stefan.
En tämligen gedigen meritlista från snabbväxande och framgångsrika bolag, med andra ord. 

Så när Skeppsviken började sondera terrängen för att hitta lämpliga ordförandekandidater via Styrelseakademien var det inte så konstigt att Stefan väckte intresse.
– Vi kände inte varandra sedan tidigare, men personkemin satt där direkt. Det kändes att det här var en grupp människor som det gick att få saker och ting uträttade ihop med. Proffs ut i fingerspetsarna, men ändå med den där viktiga glimten i ögat, menar Stefan. 

Att komma in i ett familjeföretag som outsider är inte alltid lätt, men Stefan har gjort den resan förut:
– Knepet, om det finns något, är att dra upp klara spelregler från början. Det måste finnas tydliga ägardirektiv som fastslår vad man vill få ut av ägarskapet. Och så krävs det ett stort mått av ömsesidig respekt. Ägandet, styrelsen och den operativa ledningen är tre funktioner som bör skiljas åt. Då kan det vara en fördel med styrning utifrån – skiljelinjerna blir lätt diffusa när alla tre rollerna besätts av samma personer. Det handlar om att sporra ägarna att göra rätt saker och ta upp rätt frågor. Där kan jag göra nytta. 

Vad ser du som prioriterat i ditt arbete med Skeppsviken?
– Det första målet är att få upp lönsamheten, som ligger lite under branschsnittet, för att skapa en stabil grund för framtida utveckling. Det affärsplanearbete som vi nu har dragit igång fokuserar just på lönsamheten, först därefter kommer tillväxten in. I byggbranschen blir det ofta tvärtom – man vill växa till varje pris, men det är en farlig väg. Med små marginaler ökar riskexponeringen snabbt om tillväxten får gå före allt. 

Hur ser du att det målet kan nås?
– Det finns inga gordiska knutar att lösa med ett Alexanderhugg, det är fokusering och hårt arbete som gäller. Vi måste också väga in att Skeppsviken består av verksamhetsgrenar med olika förutsättningar. Byggverksamheten i Skövde är etablerad på en mogen marknad, där effektivisering i projekt och organisation är de uppenbara vägarna framåt. Göteborgsverksamheten är nästintill ett startupföretag, med betydligt fler lokala konkurrenter och mycket lägre kännedom – här är det marknad och sälj som måste prioriteras. Fastighetssidan har sina egna utmaningar, där det gäller att följa marknadsutvecklingen noga och driva realistiska projekt nära kunderna. Vi ska hitta strategier för de olika bolagen, som kan sammansmältas till en gemensam koncernstrategi. 

Hur ser du på skillnaderna mellan privata och börsnoterade bolag?
– Jag har suttit i styrelser och ledningar för både börsbolag och privatägda bolag och den stora skillnaden är kraven på information, där börsbolagen är mycket hårt styrda. Det kräver mycket resurser. Handlingskraften blir mycket större i ett privat bolag som inte behöver ta sådana hänsyn. Men börsbolagen har sin tjusning också, kapitalanskaffningen är oftast enklare och det är en utmaning att manövrera efter regelverket! 

Den perfekta styrelsen – hur ser den ut?
– Idealt består den av någonstans mellan fem och sju personer, där allas kompetenser, erfarenheter och kontaktytor kompletterar varandra. Hög integritet är viktigt, att våga vara ärlig och sätta bolagets intressen främst, inte ägarintressen eller prestige. Allra viktigast är nog att verkligen brinna för uppgiften. Med de faktorerna på plats kan man bygga starka värdegrunder och starka varumärken – det som alla framgångsrika företag har gemensamt. Och Skeppsviken har verkligen kommit en bra bit på den vägen – det ska bli roligt att få coacha det här gänget mot nya framgångar!

Taklagsfest i Floda – Gammal tradition i ny fattning

– Visst kunde det se ut så förr, men vi har valt att återuppliva konceptet i betydligt mer tidsenlig tappning i våra bostadsprojekt. Nu låter vi de inflyttande lära känna sina blivande grannar, samtidigt som de träffar byggarna. Det skapar trygghet för de boende, men det hjälper också oss i vårt kvalitetsarbete. Inget sporrar så mycket som att möta de blivande brukarna öga mot öga, berättar Martin Larsson. 

Just ett sådant kalas hölls i juni på Herrgårdsbacken i Floda, ett område med 80 bostadsrätter och hyresrätter där det är inflyttning ungefär runt årsskiftet. 

– Herrgårdsbacken har varit ett väldigt efterlängtat projekt. Det har knappt byggts några nya lägenheter i Floda sedan nittiotalet. Mäklarna på orten har haft långa köer med folk som velat sälja sina villor och teckna sig för en lägenhet långt innan vi kom in i bilden 2014. Närheten till kunderna är ett självklart förhållningssätt för oss, så ett event som en taklagsfest blir ett helt naturligt och inte minst väldigt uppskattat inslag i säljprocessen, menar Maria Larsson, som sköter alla kontakter med de inflyttande.

Att som här kombinera ett kalas med en visning så pass långt före färdigställandet underlättar mycket, menar Malte Larsson:
– Visningen ger oss bra feedback som gör det lättare att möta förväntningarna på slutprodukten. En viktig princip i sammanhanget är att de inflyttande bara får titta in i den egna lägenheten, aldrig i grannarnas – det är en fråga om integritet. Enda undantaget från det är den referenslägenhet som ställts i ordning i närapå färdigt skick, den behövs för att ge det rätta intrycket. Många har svårt att visualisera sin nya lägenhet utifrån en ritning och 3D-skisser räcker inte heller ända fram. Men på plats blir det plötsligt verkligt, skala 1:1 är oslagbart! 

Mötet med verkligheten leder också till många synpunkter i stort som smått – och det är viktigt att de kommer fram på ett så tidigt stadium att vi kan ta dem till oss och vid behov finslipa här och där, menar Martin:
– Många i branschen är rädda för ”kundens kund”, men det är dumheter. Visst blottar man sig genom att möta kunderna så här – vi måste ju se till att leva upp till vad vi har lovat – men gör man ett bra jobb har man inget att oroa sig för. Vid extremt påkostade lyxbyggen kan förväntningarna förvisso vara skyhöga och nog så besvärliga att hantera, men sådana projekt håller vi oss ifrån på grund av de höga riskerna. Vi föredrar mer sansade projekt, men det är alltid viktigt att vara överens med kunderna om var nöjdhetsribban ska läggas – och se till att den nivån håller projektet igenom.

Aktiva på passivmarknaden

Skeppsviken var tidigt ute med passivhusteknik – första projektet blev radhusområdet Fagerslätt utanför Jönköping, som stod färdigt 2010. Resultatet blev mycket lyckat. De boende var överlag nöjda och Martin Larsson minns särskilt ett telefonsamtal en tid efter inflyttningen:
– En man undrade varför det aldrig kom någon värmefaktura, hade det blivit något fel? Men jag kunde ju förklara att det kommer ingen, det ingår i elräkningen! Snittförbrukningen på Fagerslätt ligger runt 8500 kWh per hushåll och år, och då är både värme, hushållsel och varmvatten inräknat. Så reaktionen kanske inte var så underlig ändå.
– Där handlar det ändå om direktverkande el enligt de gamla FEBY06-normerna. Sedan dess har reglerna ändrats – numera krävs det värmepump, som sänker elbehovet ytterligare, fyller Mathias Pettersson som ledde Fagerslättbygget på. Nästa passivhusprojekt blev Trädgårdsstadens förskola i Skövde, som stod klar våren 2012 med 1 100 m2 i två plan och kapacitet för 110 barn i 6 grupper. Här stannar uppvärmningsbehovet under 15 kWh per m2 och år. Den lilla tillskottsvärme som behövs står fjärrvärmen för i ett vattenburet system – men radiatorerna är sällan igång.

Alla måste dela ansvaret
– Passivhustekniken är inga konstigheter. Den stora utmaningen är att få alla på bygget att inse hur avgörande det är att det verkligen blir tätt. En enda spik på fel ställe kan förstöra funktionen, men vi har lyckats väldigt bra i alla våra projekt hittills. Alla tar sin del av ansvaret för slutprodukten, då blir det bra. Och gubbarna gillar utmaningar, menar Henric Lillienberg. Provtryckningen av förskolan verkade till en början problematisk, men efter mycket detektivarbete kom man på att läckaget gick via avloppen i köket, där vattenlåsen ännu inte var fyllda.
– Ett par proppar i hoarna, så var alltsom det skulle, med värden långt under kraven, berättar Jimmy Olsson om den dramatiska kvällen och fortsätter:
– Värmen räcker bra, men för att hålla högsommarvärmen i schack har vi kompletterat med en bergvärmepump, som vi kan köra omvänt och mata ner värmen i borrhålet, så klimatet håller sig behagligt.

Nya mål mitt i projektet
Näst i tur stod så ett flerbostadshus – Skövdebostäders trygghetsboende Fältspaten, med 78 lägenheter i två huskroppar på Billingssluttningen. Här stötte man tidigt på svårigheter. Projektet var nämligen inte planerat som passivhus från början, så utformningen var inte heltoptimal – och det var alldeles för långt gånget för att rita om.
– Fönstren var lite för stora och ventilationsschakten var inte dimensionerade för passivhusbehoven. Kanske hade läget på tomten också kunnat bli lite annorlunda. Så det krävdes en hel del extra tankearbete under projekteringen för att få det att fungera men det löste sig till allas belåtenhet, berättar Mathias – och att just hyresgästerna på Fältspaten är de allra nöjdaste i Skövdebostäders bestånd visar att det lyckades.

Inga ufon
Efter Fältspaten blev det ett naturnära kedjehusområde på Övre Hasselbacken i Skövdes norra utkanter.
– Här ser vi ett bra exempel på att passivhus inte alls blir några fönsterlösa ufon. Det finns inget utanpå som skvallrar om avancerade energiprestanda, inga uppoffringar som de boende behöver göra. Ett par kunder har valt att komplettera med markiser för ökad komfort under varma sommardagar – de är som vilka kedjehus som helst, menar Martin.

80 lägenheter i Floda
Just nu pågår produktionen av Herrgårdsbacken i Floda utanför Göteborg, med 80 lägenheter i sju plan. Här har passivtänket varit med från allra första början och flerbostadshusformen gör det enklare att minimera energibehoven. Jimmy sammanfattar Skeppsvikens passivhuserfarenheter så här långt:
– Så värst mycket dyrare behöver det inte bli. Lite mer ventilation och kraftigare isolering ger lite mer materialåtgång och byggnadsytan blir lite större – om man inte väljer att krympa boytan några procent istället. Och vi känner oss absolut bekväma med tekniken – bara man provtrycker byggnaden i rätt stadium av processen, så att det blir enkelt att åtgärda eventuella läckage.

Upplever ni ett växande intresse?
– Ja, det växer hela tiden, men det finns många andra typer av lågenergiklassificeringar, som Miljöbostad Silver och Guld och Svanen med flera där fler faktorer än energieffektivitet räknas in, med olika grader av komplexitet. Men andemeningen med passivtekniken är absolut här för att stanna. Provtryckning görs till exempel på alla nya byggnader numera, berättar Henric.

Vilka är de största utmaningarna?
– Tillräcklig värme är inget problem, men det krävs ju ventilation dygnet runt. Stannar fläktarna blir det inte så kul att bo. Annars handlar det mest om lite mer möda vid tätning och fogning. Ändå är det väldigt många i branschen som inte ens vill gå i närheten av ett passivhusprojekt – kanske av okunskap, eller så har de bränt sig i ett tidigt skede. Men nästa version av byggnormerna verkar hamna på i princip dagens passivhusnivå. Så när de träder i kraft om några år kan vi säga att vi har ett tioårigt försprång gentemot många av våra kollegor, avslutar Martin nöjt.

Passivhuspionjären – Nu når han sitt mål

Som nybakad arkitekt utredde Hans Eek möjligheterna med vad som då kallades passiv solvärme. Han kom i kontakt med den tyske byggfysikern Wolfgang Feist och tillsammans skapade de begreppet passivhus genom att helt enkelt stryka ordet solvärme – grundförutsättningen var att det inte skulle behövas något aktivt värmesystem.

Minimera förluster
– För att klara det bör fokus ligga på att minimera alla slags förluster. De uppstår framförallt genom avloppet och den varmluft som vi ofta ventilerar ut. Med värmeväxlare kan 90 procent av den värmen återvinnas. Stora förluster sker via otäta skal och den stora boven är fönstren. Även det mest avancerade fönster släpper ut tio gånger mer värme per kvadratmeter än en vägg. Så lagom stort är att rekommendera – men det handlar inte om att bygga med skottgluggar till fönster. Jag brukar hamna någonstans mellan 15 och 20 procent fönsteryta i förhållande till boytan –då talar vi om hus som inte alls upplevs som konstiga, berättar Hans.

En hundring i månaden
Under Hans tid på EFEM Arkitektkontor byggdes två likadana bostadsområden på åttiotalet, ett i Halmstad och ett i Ingolstadt i Bayern.
– Det årliga energibehovet blev där runt 42 kWh/m2 – här hemma betydde det cirka 30 procent under normen, medan det bara var en fjärdedel av vad DIN-normerna tillät! Svenska byggnormer har alltid varit världens strängaste och det vi kallar passivhus är egentligen bara en liten förbättring jämfört med dem. Men normerna har skärpts med tiden. En äldre villa kan behöva uppemot 80 kWh /m2 , medan ett vanligt nybyggt hus idag landar runt 35 kWh/m2 för uppvärmning. Dagens passivhusnormer säger max 15 kWh/m2 , men redan på 90-talet byggde vi hus i Tyskland som bara behövde hälften av det – då stannar värmeräkningen under hundralappen per månad för en normalstor bostad, fortsätter Hans. Passivhusens rykte som dyra att bygga håller Hans inte alls med om:
– Det behöver inte bli dyrare alls. Merkostnaderna för ventilationsutrustning, isolering och bättre fönster vägs oftast upp av att inget värmesystem behövs. Och vinsterna från det låga energibehovet kommer ju från dag ett. Det lönar sig faktiskt till och med att renovera miljonprogramshus till passivstandard. Här blir förstås merkostnaden större eftersom det krävs omfattande ingrepp, men i ett sådant område blir energibesparingen så dramatisk att det ändå betalar sig på mycket kort tid.

Utbildning nödvändig
Varför byggs då inte allt som passivhus redan? Många tror att de inte klarar av det, men det är egentligen inget märkvärdigt, menar Hans:
– Nyckelordet är kunskap. Det behövs utbildning i hur man bygger. Alla på bygget måste inse vikten av obrutna tätskikt, som hållerkondens och mögel borta. Men efter att ha utbildat Skeppsvikens personal vid flera tillfällen märker jag en stolthet hos byggnadsarbetarna i att få fina värden vid provtryckningarna!

Plusenergi nästa steg
Nästa steg i utvecklingen är egentligen redan taget, eftersom det finns lösningar för både nollenergi- och plusenergihus, det vill säga byggnader som med hjälp av exempelvis solpaneler producerar mer el än vad som går åt för de boendes behov.
– Jag tittar just nu på flerbostadshus i massivträ med solpaneler på fasaderna. Liknande lösningar har jag och Martin Larsson på Skeppsviken diskuterat för framtiden, vi får se vad som kommer ut av det. Men redan från 2020 ska allt som byggs vara nära nollenergi, så då blir det inte längre någon större skillnad i praktiken. Så man kan kanske tycka att jag borde vara nöjd som fått bra gehör för mina idéer – men det har tagit tid, avslutar Hans Eek

Fem vanliga myter om passivhus

Hur är det med passivhus egentligen? Lever de upp till sitt goda rykte?
Vi tar hjälp av Hans Eek, nestor inom hållbar arkitektur och reder ut fem av de vanligaste myterna om passivhus.

1. Passivhus måste ha stora fönster åt söder och gluggar mot norr.
Stämmer inte. Riktningen på husets fönster har ingen större betydelse för värmeförsörjningen. Prio ett är att ta vara på dagsljusbelysningen och att inte ta in för mycket het solvärme på sommaren. En tumregel är att ha en fönsterarea som motsvarar 15-20 % av golvytan.

2. Det krävs en speciell arkitektur för passivhus.
Eftersom den goda arkitekturen ingår i hela filosofin med passivhus är det här en problematisering av ett problem som inte finns. Det finns helt enkelt inga motsättningar.

3. Det är tekniskt komplicerat
Nja, inte så värst. Det som behövs är en värmeväxlare för till- och frånluften vars filter behöver bytas någon gång om året. Kan du byta dammsugarpåse? Då kan du sköta en värmeväxlare.

4. Täta hus möglar
Nix, det är precis tvärtom. Eftersom det oftast är varmare inne än ute sker det ständigt ett värmeflöde inifrån och ut. Med en välisolerad vägg och bra ventilation får man bättre koll på vilka vägar luften tar och flödet av fukt in i väggen minskar. Utvändig isolering är att föredra eftersom det håller konstruktionen varm.

5. Passivhus är dyra
En sanning med modifikation. Själva byggkostnaden av ett passivhus är högre än som är vanligt, däremot är driftskostnaderna lägre. Du kan även spara in på kostnaderna genom att bygga mindre värmesystem och till och med hoppa över vissa delar av systemet som ändå inte används.

Från motorhall till prisbelönt premiumkontor

PE Arkitektur och Volvo GTO har fått Skövde kommuns första stadsbyggnadspris någonsin för ombyggnaden av gamla Pentahuset i Skövde centrum. I vad som en gång var en motorprovningshall huserar nu Volvo GTO:s huvudkontor, dvs. kontorslokaler för ca 130 personer, ett besökscenter samt ett showroom. Gissa vilka som fick uppdraget att göra ombyggnationen?

Det här var ett projekt som var tvunget att hanteras varsamt. Att omvandla en gammal klassisk industribyggnad till ett hypermodernt kontorscenter är inget man gör i en handvändning. Samtidigt var det viktigt att bevara utsidan på ett sätt som tog tillvara stadens industriella kulturarv. 

Att vi fick detta uppdrag berodde till stor del på vårt långvariga samarbete med Volvo. 26 år av gemensamma projekt i nacken gjorde processerna enkla. Vi gick in i det här med stort förtroende från beställningssidan, vilket naturligtvis ledde till en inspirerad och kreativ process. Samarbetet var som vanligt tätt, dels på grund av att det är så vi jobbar med Volvo, men även på grund av projektets art. Varsamhet var ordet, och med stor säkerhet var det en av nyckelanledningarna till att resultatet blev så bra. 

Vi är mycket glada över att ha varit inblandade i ett så lyckat projekt. Det var mycket stimulerande att se de den gamla industribyggnaden förvandlas till ett hypermodernt premiumkontor, dock utan att förlora sin charmiga industrikänsla. 

Och naturligtvis är det extra roligt när projektet blir prisbelönt. Det var första gången Skövdes Stadsbyggnadspris delades ut, och i motiveringen sades bland annat: ”Skövde stadsbyggnadspris går till en byggnad som bidrar till den starka rumsliga utvecklingen av Skövde stadskärna”. 

Tack Volvo GTO för förtroendet!

Fjäderfästallar – en unik specialitet

Den som ansvarade för det inledande projektet var Peter Lennartsson, som nu är VD för Skeppsvikens Skövdebaserade byggverksamhet. Vi ber honom berätta lite mer om denna udda nisch på marknaden:
– Vi trodde inledningsvis att det skulle bli väldigt rakt på sak, ”bara bygga väggar och tak till djuren”. Men så var det ju inte alls, visade det sig. Beställarna hade mycket specifika krav på släta golv, porfria väggar, fogade takplåtskarvar och mycket annat. För säkerhets skull tog vi även kontakt med Svensk Fågel och Kronfågel för att tillsammans med bröderna Indebetou dra upp riktlinjer, berättar Peter. 

Bas för ständig produktutveckling
De principer som då fastslogs ligger fortfarande till grund för de stallar som Skeppsviken bygger åt fjäderfäuppfödare, även om byggnaderna självklart har utvecklats genom ständiga förbättringar genom åren. Dessa genomförs ofta i samråd med såväl kunderna som de stora livsmedelsproducenterna. I skrivande stund ligger den totala byggytan på 292 766 m², fördelat på 85 stallar sedan starten. Det gör Skeppsviken till ojämförlig marknadsledare.
– Förutom en pågående utveckling av de byggtekniska detaljerna i stallarna ser vi en ständig uppdatering av den tekniska utrustningen, som belysningssystem och styrdatorer för utportionering av foder. Att vara fjäderfäproducent idag är att driva en industri, fortsätter Peter. 

Unikt kundsamarbete gav goda resultat
Anläggningen på bilderna hittar vi mellan Hova och Lyrestad, där syskonen Jens Ivarhag och Marie Nordström just tagit sitt nya stall i drift. Och det var inte första gången:
– Runt sekelskiftet byggde Skeppsviken ett kalkonstall på 4 000 m² åt oss och det har blivit fler projekt sedan dess. När vi tog över gården från vår far bestämde vi oss för att utöka för att få lite större frihet. Så nu står vi här med ytterligare 6 000 m² kycklingstall, berättar Jens Ivarhag. Deras stall har kommit till på ett ganska ovanligt sätt, i nära samarbete med två branschkollegor – för det här är en industri som kännetecknas av samverkan och öppenhet.
– Alla i branschen delar med sig av goda erfarenheter, så inför bygget satte vi oss ned med Skeppsviken och familjerna Johansson på Kisebo och Indebetou på Solberga för att reda ut hur ett optimalt modernt kycklingstall skulle se ut, fortsätter Jens. Samarbetet har lett fram till en lättjobbad anläggning där in- och utlastning på samma gavel hör till nyheterna. Stallet har sedan byggts upp exakt likadant på alla tre gårdarna, och så här långt verkar allt fungera precis som det var tänkt. 

Välfyllda orderböcker
Projektansvarig för Skeppsvikens stallbyggnationer är numera Håkan Persson, som gärna också framhåller ett antal andra projekt utöver det vanliga: – Bland annat har vi byggt fyra värpstallar i Finland och ekologiska stallar åt Kronfågelproducenter i Östergötland. Men vad det än handlar om är det vår ambition att jobba nära kunden för att kunna överlämna en bra produkt i rätt tid. Skeppsvikens orderböcker är välfyllda framöver och närmast i tur står stallar i Vinninga, Götene, Fjugestad och Nybble – så 100-strecket närmar sig med stormsteg!

Långa kundrealtioner

Långa och goda relationer har också en tendens att följa med när verksamheter expanderar. Ett bra exempel är Julakoncernens systerbolag G & K Blanks Fastigheter AB, där Skeppsvikens första uppdrag blev ombyggnaden av Julahuset i Skara 2010. Sedan dess har det blivit fler uppdrag för Blanks, som till exempel ett av de senaste varuhusen i raden på Stallsiken i Skövde – och just nu pågår en omfattande ombyggnad av tidigare industrilokaler till kontor och verksamhetslokaler i Angeredsvinkeln i Göteborg. 

God personkemi underlättar
– Blanks är proffsiga köpare som kör med raka puckar. Vi förstår varandra bra och det skapar ett smidigt samarbete utan energikrävande ”kulturkrockar”. Då kan vi göra ett riktigt bra jobb, säger Mats Ranäng, VD för Skeppsviken Bygg i Göteborg. Och kunden håller med: – Om personkemin inte fungerar så blir väl slutkvaliteten ändå rätt till sist, men vägen dit blir betydligt knöligare och det tar oftast längre tid, säger Johan Carlberg som är VD för G&K Blanks Fastigheter. 

Affärsmässigheten i första rummet
– Samarbetet med Skeppsviken har flutit bra i de tidigare projekten och när vi gav oss in på ny mark med ett annorlunda projekt i en större stad kändes det bra att kunna göra det tillsammans med en partner vi kände väl, fortsätter Johan Carlberg som är mycket noga med att understryka att det inte finns några bindningar företagen emellan: – Varje projekt bedöms affärsmässigt på sina egna grunder. Nu faller det sig så att Skeppsviken vid f lera tillfällen har träffat rätt med sina anbud. Men står det och väger mellan två i övrigt likvärdiga anbud är det klart att goda erfarenheter spelar in. Och de här grabbarna är duktiga på planering och att se till att överlämna projekten i rätt tid, det vet vi. 

Kunnig kund ger smidig samverkan
– Angeredsvinkelnprojektet är ett bra exempel på hur värdefullt det är att ha en kund som Johan, som har gedigen byggerfarenhet och förstår vilka konsekvenser ändringar under projektets gång kan få. Här handlar det om en omfattande ombyggnad av en äldre fastighet där verkligheten ofta inte stämmer med ritningarna – och alla vet från början att en del extraarbeten blir omöjliga att undvika, säger Homan Jadidi som är projektchef på Skeppsviken. – Nybyggen skapar färre ”situationer”, men de förekommer alltid i ombyggnadsprojekt. Och sedan händer det ju ibland att kundens kund ändrar sina önskemål under byggtiden. Då är det viktigt att ha ett smidigt samarbete för att lösa det som dyker upp – och det är en självklarhet att alla tillkommande jobb ska godkännas av kunden i förväg, berättar Andreas Wersén som är platschef på Angeredsvinkeln. 

Täta kontakter undviker missförstånd
De löpande kontakterna är alltså en viktig del i kundrelationen – och de blir täta i ett större projekt: – Vi har gemensamma byggmöten varannan vecka och däremellan blir det kontakter flera gånger om dagen, både via mejl och telefon. Genom att vara öppna mot varandra med allt som dyker upp kan vi undvika konflikter och onödig irritation. Bra kommunikation löser problem innan de uppstår, säger Lukas Hermansson som är arbetsledare. Även efter avslutat bygge gäller det att hålla igång kunddialogen, menar Mats: – På så sätt får vi kännedom om nya projekt som är på gång – men som Johan säger får vi inga jobb automatiskt, verkligen inte. Våra kunder är affärsmän ut i fingerspetsarna, så vi måste kunna leverera till rätt pris varje gång. 

Ryktet viktigt i liten bransch
– Branschen är liten och i de här sammanhangen får vi nog också räkna även Göteborg som en ganska liten stad, där alla känner alla. Sköter man sig bra och gör ett bra jobb sprider det sig därför ganska snabbt, och det verkar som att vårt arbetssätt uppskattas av allt fler, fortsätter Mats Ranäng. 

Kärnvärdena avgör
Skeppsvikens koncernchef Martin Larsson sammanfattar faktorerna bakom långsiktiga relationer så här: – Man kan säga vi måste uppfylla innebörden i alla våra fyra kärnvärden gentemot varje kund, i varje enskilt projekt. Det handlar om att visa engagemang och ha ett lyhört fokus på kundens behov, ett personligt bemötande med raka besked – och inte minst en uttalad vilja till flexibelt nytänkande. Klarar vi de hindren har vi lagt en stabil grund för fortsatta affärer – och då minskar förhoppningsvis också prisets roll som den enda avgörande faktorn. 

Hur ser då önskekunden ut?
– Idealkunden förstår hur ett bygge fungerar. Det är också alltid en fördel med kontinuitet, att ha samma kontaktpersoner genom hela projektet, menar Homan och kollegorna håller med. – Gott om tid kan man förstås också önska sig. Då menar jag inte fler arbetstimmar, utan snarare när det gäller almanackan. Vissa saker måste utföras i en viss turordning, och det går inte att ha hur mycket folk som helst på plats samtidigt – men det är förstås fullt begripligt att kunden vill att det blir färdigt så snart som möjligt, säger Mats. 

Personalvård lika viktigt
Att värna om långa och förtroendefulla samarbeten gäller i lika hög grad personal och underleverantörer, understryker Mats Ranäng till sist: – När det är högtryck i branschen blir det svårare att hitta folk med rätt kompetens. Då måste vi kunna erbjuda en utvecklande miljö och väl fungerande byggarbetsplatser med ordning och reda. Det blir en bra affär för alla parter!

Den vägledande principen – ”vi vill förvalta som om vi ägde själva”

När vi byggde kvarteret Motorn i Skövde 2006 insåg vi att det skulle behövas större resurser. Då blev externa uppdrag en möjlighet att nå de volymer som krävdes för att hålla kompetensen och effektiviteten uppe, berättar Malte Larsson som sköter fastighetsförvaltningen i bolaget – en roll som innefattar allt från uthyrningsprojekt och hyresförhandlingar till ekonomifrågor och upphandling av underleverantörer. 

Byggkompetensen en stor fördel
När Motorn så småningom såldes av var det med förvaltningen inkluderad i köpeavtalet och sedan dess har den externa verksamheten vuxit rejält, med många nya uppdrag.
– Ofta handlar det om att följa med i projektens livscykler. Först bygger våra koncernkollegor och sedan går vi in som förvaltare åt kunden, som till exempel varuhusen på Stallsiken. I sådana lägen känner vi ju byggnaderna utan och innan – det handlar helt enkelt om att förvalta det förtroende som skapats under byggtiden. Blir det fråga om att anpassa lokalerna till nya behov efter hand har vi också en stor fördel av att ha byggkompetensen i huset, fortsätter Malte. 

Flexibla uppdrag
Uppdragen varierar med kundernas behov och önskemål. De kan omfatta det mesta från fastighetsskötsel och städning till ekonomi och uthyrning.
– Vi vänder oss huvudsakligen till ägare av kommersiella fastigheter och hyresfastigheter, men numera även till större bostadsrättsföreningar. Vi är väldigt flexibla och arbetar för att göra tillvaron så enkel som möjligt för fastighetsägaren, berättar Maria Larsson . 

Outsourcing minskar sårbarheten
En del av framgångsreceptet för Skeppsvikens förvalting är att man i stor utsträckning arbetar med externa underleverantörer på de olika verksamhetsorterna.
– Det gör oss mindre sårbara för svängningar i efterfrågan och vi slipper problem med både personalbrist och dyrbar överkapacitet. Det blir effektivt och prisvärt, och kunderna gillar det, berättar Malte och Maria fyller på:
– Som stora upphandlare kan vi ställa tuffa krav och blir prioriterade. På många orter anlitar vi till exempel Samhall för enklare arbetsuppgifter, vilket faktiskt har lett till att vi nominerats till Årets arbetsgivare på Visa Vägen-galan. Jari Weckman är specialist på fastighetsteknik som värme, kyla och ventilation. Sedan många år leder han reparationsinsatser och servar anläggningar i bestånden i Skaraborg – ett välkänt och uppskattat ansikte bland kunderna vid det här laget. När det behövs hantverkare och specialister är det Jari som kallar in dem.
– Det känns bra att kunna bidra till att optimera driften för våra kunder, att hjälpa dem att spara både på kostnader och på miljön, berättar Jari som även utför lägenhetsbesiktningar. 

Annorlunda marknadsläge i Skövde
Skövde, en av Skeppsvikens ”huvudstäder”, skiljer sig från de flesta andra orter i landet när det gäller fastighetsförvaltning.
– Här lever en gammal tanke om att sköta allt i egen regi kvar även hos de stora fastighetsägarna, så ser det annars sällan ut idag. På andra håll är man mottagligare för effektiviteten med externa resurser, men vi jobbar på att bryta motståndet, säger Malte. 

Länk mellan byggare och slutkund
Maria jobbar mycket med projektutveckling och fungerar som länk mellan byggare och slutanvändare i fastighetsprojekten. Det blir många möten med till exempel hyresgäster och bostadsrättsköpare. 
– Det ger kunderna trygghet i affären och det känns bra att vi kan dela med oss av våra erfarenheter. Med tiden lär man sig vad som fungerar. Tricket är att känna in personen man har framgör sig. Vilken typ är hon, vad passar honom när det gäller kranar, kakel, tapeter och köksluckor – det är många stora beslut som man ska leva med i många år. 

Kvalitet billigast i längden
VD för Skeppsviken Fastighets AB är koncernchefen Martin Larsson, som ser det som sin roll att ”lägga näsan i blöt där det behövs”. Han sammanfattar framgångsfaktorerna för förvaltninsgarbetet så här:
– Vår grundprincip som förvaltare är helt enkelt att ta hand om andras fastigheter som om de vore våra egna. Det innebär till exempel att argumentera för nödvändiga investeringar och att lägga kvalitetsribban högt, samtidigt som vi håller noggrann koll på kostnaderna. Att hålla fastigheterna i gott skick ger de lägsta kostnaderna i det långa loppet, och hyresgästerna verkar tycka att vi lyckas med vår ambition, säger Martin Larsson till sist. n

Partnering – Ett modernare arbetssätt

Vilka är fördelarna med partnering?
– Mycket handlar om att minimera risker genom att spela med öppna kort. Till skillnad från ett fastprisprojekt kommer vi här tillsammans överens om marginaler och påslag på inköp. Det blir betydligt färre missförstånd och överraskningar, när båda parter fattar besluten gemen-samt. Det känns modernt att beställaren är med i hela processen, genom alla faser – och våra kunskaper kommer bättre till sin rätt, säger Peter Lennartsson som är VD för Calles Bygg i Skövde och fortsätter:
– Kunden får också möjlighet att ta ställning till både svårigheter och möjligheter som dyker upp under resans gång. Det kan ju faktiskt inträffa att det blir ”pengar över”, som då kan resultera i uppgradering eller utökning av projektet.
– För oss blir det mycket enklare att påverka både stan-dard och kostnader. Det förenklar processen jämfört med att handla upp och beskriva varje del av entreprenaden, och vi vet också exakt vad vi får, menar David Larsson, VD för Jättadalen Fastighets AB. Han tillägger:
– Ska man fungera i samverkansprojekt bör man veta vad man vill ha och vad som är möjligt. Det vet vi eftersom vi är vana att bygga i egen regi sedan tidigare, om än i lite mindre skala. Vi kan processen och här fungerar Calles Bygg som vår byggavdelning. Men det kräver att man hittar en partner man fungerar med. 

Hur kom det sig att ni valde Calles Bygg?
– Vi kände dem sedan tidigare och hade sett vad de åstad-kommit med Fältspaten i Skövde. Våra hus här på Frosta-liden påminner en hel del om det projektet, med den stora skillnaden att vi här bygger i trä. Så vi tog kontakt och fick förtroende för varandra direkt – och det har fungerat mycket bra så här långt. Alla är väldigt seriösa och arbetsledningen kom in i projektet redan från start. Det har gjort att jobbet har löpt väldigt smidigt, fortsätter David. 

Ställer partnering särskilda krav på köparen?
– Egentligen inte. En viss mognad är förstås bra, samarbetet underlättas givetvis av att beställaren är så proffsig som i det här fallet. Men sakkunskapen ska ju vi som utförare stå för, menar Peter.

Ser ni inga nackdelar eller risker med partnering?
– En möjlig risk är förstås att man inte konkurrensutsätter idéer eller relationer i tillräcklig grad – det kan ju finnas bättre lösningar på annat håll. Men med så bra relationer som vi har är det inget problem. Är man bara metodisk och uthållig blir det bra, menar David.
– Man kan ju tro att det skulle vara jobbigt att arbeta så transparent, men så upplever inte vi det. Vi ska ju kunna leve-rera i alla lägen och har inget att dölja. Jag ser inga egentliga risker eller nackdelar, samarbete skapar bara möjligheter. Alla lyckade projekt kräver mycket planering och många möten. Skillnaden i ett partneringsprojhekt är att vi är med och delar med oss av vår kunskap och erfarenhet redan från början, istället för ett antal inhyrda konsulter. Så totalt sett blir det varken fler eller färre möten med partnering, tycker Peter.

Så partnering är framtiden?
– Det känns bra att jobba så här öppet och jag tror det kan passa många, inte minst när det handlar om ombyggnader eftersom man snabbt kommer in i projekten, säger David Larsson – och Peter Lennartsson får sista ordet:
– Arbetssättet tilltalar inte minst yngre generationer.Transparensen och det gemensamma ansvaret uppfattas som fräscht. Inom koncernen har vi tagit ett strategiskt beslut att sträva efter en större andel partneringentreprenader. Men traditionellt fastpris behövs också, som till exempel när vi kommer in i projekten lite senare och ramarna redan är fastlagda.